Meistens gehört das Haus beiden je zur Hälfte. Damit gilt: Keiner kann allein verkaufen, und keiner kann den anderen zum Verkauf zwingen. Diese Blockade ist zunächst ein Schutz – sie wird nur dann zum Problem, wenn die Einigung ausbleibt.
Die vier Wege
| Weg | Passt, wenn | Der Haken |
|---|---|---|
| Einer übernimmt | eine Seite bleiben will und die Finanzierung allein tragen kann | Die Bank muss die andere Person aus dem Darlehen entlassen – sie muss das nicht tun |
| Gemeinsam verkaufen | beide neu anfangen wollen oder die Rate allein nicht tragbar ist | Vorfälligkeitsentschädigung bei laufendem Zins; Verkauf braucht Zeit |
| Gemeinsam behalten und vermieten | der Markt gerade schlecht ist oder die Kinder Ruhe brauchen | Sie bleiben wirtschaftlich verbunden – jede Reparatur wird neu verhandelt |
| Teilungsversteigerung | gar nichts anderes mehr geht | Erlöse liegen regelmäßig unter dem Marktwert – beide verlieren Geld |
Der Punkt, der die meisten Einigungen kippt: die Bank
Wenn beide den Darlehensvertrag unterschrieben haben, haften auch beide – und zwar jeder für die volle Summe. Was Sie untereinander vereinbaren, interessiert die Bank nicht. Der Satz „Du übernimmst das Haus, dann übernimmst du auch den Kredit“ ist wirtschaftlich nur dann etwas wert, wenn die Bank der Entlassung aus der Haftung ausdrücklich zustimmt.
Das tut sie nur, wenn die verbleibende Person die Rate allein tragen kann – nach ihren Maßstäben, nicht nach Ihren. Fällt diese Prüfung negativ aus, bleibt die ausgezogene Person mit in der Haftung, obwohl sie das Haus nicht mehr nutzt und ihren Anteil vielleicht schon übertragen hat.
Wenn Sie verkaufen: so läuft es ab
Haben Sie sich für den gemeinsamen Verkauf entschieden, ist der schwierige Teil nicht der Markt, sondern die Reihenfolge der Entscheidungen. Fast alle Verkäufe in Trennungssituationen geraten an denselben drei Stellen ins Stocken: bei der Wahl des Maklers, beim Mindestpreis und bei der Frage, wer bis zum Auszug die Rate zahlt. Wer diese drei Punkte vorab schriftlich klärt, verkauft schneller und teurer.
- •Einen gemeinsamen Makler beauftragen, nicht jeder seinen eigenen. Zwei Makler mit demselben Objekt schaden dem Preis: Interessenten sehen dieselbe Immobilie doppelt inseriert und lesen daraus Verkaufsdruck.
- •Vorher einen Mindestpreis vereinbaren, unter dem nicht verkauft wird – schriftlich, mit einem Datum, ab dem er neu verhandelt wird. Ohne diese Grenze wird jedes Gebot zur neuen Verhandlung zwischen Ihnen beiden.
- •Festlegen, wer bis zum Notartermin in der Immobilie wohnt, wer die Rate zahlt und wer die laufenden Kosten trägt. Wird das offengelassen, entsteht in genau der Zeit Streit, in der Sie gemeinsam auftreten müssten.
- •Klären, wer für Besichtigungen zuständig ist. Ein Haus, in dem sichtbar Konflikt herrscht, verkauft sich schlechter – Interessenten spüren das und rechnen es in ihr Gebot ein.
- •Die Vorfälligkeitsentschädigung vorab bei der Bank abfragen, nicht schätzen. Bei laufender Zinsbindung kann sie einen fünfstelligen Betrag erreichen und die gesamte Rechnung umwerfen.
Beim Erlös gilt eine feste Reihenfolge, und sie ist der Grund, warum der Betrag am Ende oft kleiner ausfällt als gedacht: Zuerst wird das Darlehen abgelöst, dann kommen Vorfälligkeitsentschädigung, Maklercourtage und Notarkosten. Erst was danach übrig bleibt, wird zwischen Ihnen aufgeteilt – im Regelfall hälftig, wenn Sie je zur Hälfte im Grundbuch stehen. Ungleiche Beiträge zum Kauf, etwa Eigenkapital nur von einer Seite oder Zahlungen aus einer Erbschaft, ändern daran nichts automatisch. Sie müssen ausdrücklich vereinbart werden, sonst fallen sie unter den Tisch.
Was die Übernahme kostet
Wer übernimmt, zahlt der anderen Seite deren Anteil aus. Grundlage ist der Verkehrswert abzüglich der noch offenen Darlehen. Der Streit entzündet sich fast nie an dieser Rechnung, sondern am Wert selbst: Die übernehmende Seite sieht Renovierungsstau, die andere sieht die Lage.
- •Einigen Sie sich zuerst darauf, WER bewertet – danach über das Ergebnis zu streiten wird deutlich seltener.
- •Zwei Parteigutachten führen fast immer zu einem dritten, gerichtlich bestellten. Das kostet Zeit und Geld.
- •Ein gemeinsam beauftragter Gutachter ist billiger als zwei gegenläufige und wird von beiden eher akzeptiert.
- •Bei der Übertragung zwischen Ehegatten im Rahmen der Scheidungsauseinandersetzung fällt in der Regel keine Grunderwerbsteuer an – prüfen lassen.
- •Bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist kann Einkommensteuer anfallen; bei durchgehender Eigennutzung meist nicht.
Wenn Kinder im Haus leben
Dann verschiebt sich die Frage. Sie lautet nicht mehr nur „Was ist wirtschaftlich optimal?“, sondern auch „Was hält die Kinder in ihrer Schule und ihrem Umfeld?“. Viele Paare wählen deshalb bewusst eine Zwischenlösung: gemeinsames Eigentum für einige Jahre, klare Regeln zu Kosten und Instandhaltung, Verkauf zu einem vereinbarten späteren Zeitpunkt.
Solche Lösungen sind gut – aber nur, wenn sie vollständig durchgeschrieben sind. Wer trägt die Rate, wer die Nebenkosten, wer entscheidet über eine neue Heizung, was passiert bei Jobverlust, was bei einer neuen Partnerschaft im Haus? Ungeregelte Zwischenlösungen sind die häufigste Ursache dafür, dass ein Jahr später doch alles vor Gericht landet.
Warum das kein Fall für zwei Anwälte ist
Bei der Immobilie geht es um Bewertung, Finanzierbarkeit und Zeitpunkt – also um Zahlen und Rechenwege, nicht um Rechtsfragen. Zwei gegnerische Anwälte führen hier regelmäßig dazu, dass jede Seite ein eigenes Gutachten beibringt und die Positionen sich verhärten, obwohl die wirtschaftlichen Interessen erstaunlich oft parallel laufen: Beide wollen den bestmöglichen Wert und keine Zwangsversteigerung.
Bei medipact wird dieser Teil strukturiert online abgearbeitet: Zahlen und Unterlagen zusammentragen, Bewertungsfrage klären, Szenarien durchrechnen, Ergebnis schriftlich festhalten. Die Vereinbarung lassen Sie anschließend anwaltlich prüfen und – wenn Eigentum übertragen wird – notariell beurkunden.